Köp av egendom i Schweiz

Köp av egendom i Schweiz

För många skandinaver är det naturligt att äga sin primära bostad. Denna lösning är dock inte alltid möjlig i Schweiz då fastighetspriserna är betydligt högre än i många europeiska länder. Därtill tillkommer relativt stränga krav när det gäller bland annat disponibla inkomster och tillgångar. Om man har en god disponibel inkomst men inte ett öre på banken är det omöjligt att köpa fastighet i Schweiz, långivaren kommer att bedöma risken för att låna ut som alltför hög.

Fler hyresgäster än ägare i Schweiz

Ett av den Schweiziska bostadsmarknadens främsta kännetecken är att de flesta människor är hyresgäster. Ett av skälen till detta är att lägenheterna i landet håller hög standard. Dessutom finns ett komplicerat juridiskt ramverk som garanterar bra skydd åt en hyresgäst gentemot hyresvärden.

Om man planerar att stanna länge i Schweiz väljer dock många utlänningar av emotionella eller praktiska skäl att köpa ett hus eller en lägenhet. Den privatekonomiska situationen bör dock noggrant analyseras för att kunna bedöma hur pass dyr fastighet man kan köpa. Precis som på många andra håll bestäms priset efter olika faktorer såsom läge, infrastruktur, storlek och utformning, områdets skattesats och mycket annat.

Kontantinsatsen utgör 20 %

Huvudregeln vid köp av fast egendom i Schweiz är att 20 % av köpesumman utgörs av köparens kontantinsats. Om man inte kan få fram denna summa så kan en del av den eventuellt finansieras genom att man pantsätter eller tar ut pengar från sina pensionsavsättningar i Schweiz. Resterande belopp, det vill säga 80 %, kan finansieras via lån, ofta i form av så kallade hypotekslån.

Löpande utgifter

De löpande utgifterna för den egendom man köper i Schweiz bör inte överstiga 1/3 av låntagarens bruttoinkomst. Annars är det inte möjligt att erhålla finansiering (hypotekslån). De löpande utgifterna definieras som ränteutgifter till hypotekslånet samt övriga utgifter relaterade till fastigheten (el, vatten, värmet etcetera) och en eventuell återbetalning (amortering) av lånet.

80 % kan finansieras

Delfinansieringen (80 %) med hypotekslån fungerar som ett bostadslån där köparen som säkerhet sätter den förvärvade egendomen i pant genom ett skriva under ett slags pantbrev (Grundpfandverschreibung). Dessa 80 % utgörs av två delar: hypotek 1 (65 %) och hypotek 2 (15 %). Hypotek 2 börjar man normalt amortera på åren direkt efter köpet med målsättningen att ha det återbetalat senast vid pensionering.

Lånetyper

Det finns många olika typer av lån i Schweiz. Mest utbrett är så kallade Festhypothek som har fast ränta. Denna typ av lån är en bra idé om man vill ha en stabil ränta och om det är viktigt att kunna lägga upp en budget på lång sikt och ha klart för sig vilka utgifter som väntar. Räntan på detta lån följer utvecklingen på kapitalmarknaden och lånetypen är intressant i en situation med fallande eller stabila räntor.

Hypotekslån ges i Schweiz av banker och försäkringsbolag och kan göras med löptider på upp till 20 år. Efter avslutad löptid är det normalt att förnya sina lån. Det finns för övrigt inga hypoteksinstitut med solidariskt ansvar som i Skandinavien.

Vart hittar man den bästa lånefinansiering i Schweiz?

Många köpare väljer att använda sig av sin egen bank då det är enkelt och något man känner till. Bankerna erbjuder ofta att dela upp hypotekslån i olika delar för att minska ränterisken vid en eventuell förnyelse. Det kan till exempel handla om lån med 3, 5 och 10 års löptider. Problemet med det här upplägget är att det är omöjligt för låntagaren att nappa på ett bättre erbjudande under den här tiden. Nya låntagare kommer att prioriteras lägst och ha störst risk vilket ingen är intresserad av. Ett alternativ är att vänta tills alla lån löper ut och hoppas att räntenivåerna fortfarande är attraktiva. Väljer man ett hypotek från en bank rekommenderas därför att undvika dessa lån med olika löptider.

Hos försäkringsbolagen ser man i högre utsträckning till den löpande finansieringen, speciellt när man blir äldre (pension) eller om man blir arbetslös eller arbetsoförmögen. Det är därför viktigt att integrera hela pensionssidan och den framtida intäktsäkringen i paketet då detta gagnar låntagaren och hans familj.

Försäkringsbolag har de billigaste lånen med lång löptid

Normalt är det bankerna som kan erbjuda bäst villkor för lån med korta löptider på upp till 6-7 år, för lån längre än så har försäkringsbolagen de mest intressanta erbjudandena. Under senare tid har landet upplevt extremt låga räntor vilket har lätt till en lavinartad ökning av intresset för försäkringsbolagens lån med löptider på upp till 15 år. Många låntagare vill ”låsa“ sina räntekostnader för de kommande åren då de förväntar sig stigande räntor framöver. Skillnaden mellan räntorna hos de största bankerna och försäkringsbolagen är i skrivande stund 0,5-0,6 %. För ett lån på en miljon schweizerfranc innebär alltså ett lån hos ett försäkringsbolag 5-6 000 schweizerfranc lägre räntekostnader per år än jämfört med ett lån hos en bank.

Indirekt återbetalning är bäst

Kom ihåg att i Schweiz betalar man extra skatt om man äger en fastighet (hyresvärdet av de ägda fastigheterna). Denna extra skatt, som i Schweiz kallas Eigenmietwert, beräknas som en procentuell del av fastighetsvärdet och kommer att läggas till den beskattningsbara inkomsten. Skatten kan minska om du betalar ränta. Det är inte optimalt att helt betala tillbaka sina lån. Om du vill ha en skatteoptimerad lösning för fastighetsköp rekommenderas en kombination av hypotekslån och en kapitalpension i Schweiz som återbetalningsverktyg. Det gör löpande skatteförmåner och högre disponibel inkomst.

Vill du veta mera eller har du behov av rådgivning så klicka här.

X

+41 76 343 73 53 |  Info@alplandet.se

¤